전세 만기가 다가오는데 아무 말도 하지 않으면, 계약은 끝나는 게 아니라 같은 조건으로 다시 이어집니다. 주택임대차보호법은 임차인이 계약 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 그 기간을 2년으로 정하고 있어요. 이사 날짜를 잡아뒀는데 집주인이 "연장된 걸로 알았다"고 나오는 상황이 여기서 생깁니다. 언제까지 무엇을 알려야 하는지, 만기가 지났는데도 보증금이 안 나올 때는 어떤 순서로 움직여야 하는지 정리했어요.
핵심 요약
- 임차인은 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 해요.
- 알리지 않으면 같은 조건으로 2년 다시 임대차한 것으로 봅니다.
- 보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요.
- 임차권등기명령에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
 |
| 두 달 전에 안 알리면 2년 갱신 · AI 생성 이미지 |
두 달 전이 기준입니다
주택임대차보호법 제6조는 통지 기한을 임대인과 임차인에게 다르게 정해 두었어요. 헷갈리기 쉬운 부분이라 나눠서 봅니다.
| 누가 | 언제까지 | 안 하면 |
|---|---|---|
| 임대인 | 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 | 갱신 거절·조건 변경을 알리지 않은 것으로 처리 |
| 임차인 | 만기 2개월 전까지 | 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 |
그러니까 이사 계획이 있다면 두 달 전이 마지노선이에요. 달력에 만기일을 적고 두 달을 거꾸로 세어 보세요. 이미 그 시점이 지났다면 아래 항목을 먼저 읽으시고요.
이미 갱신돼 버렸다면
다행히 갇히는 건 아닙니다. 같은 법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있다고 정하고 있어요. 다만 효력은 바로 생기지 않습니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생해요.
즉 두 달 전 통지를 놓쳤다면 실제로는 통지한 뒤 3개월을 계산해야 합니다. 이사 날짜를 잡기 전에 이 기간을 먼저 확인하세요. 반대로 임대인 쪽에서는 이 규정으로 해지할 수 없다는 점도 알아두면 좋아요.
통지는 남는 방식으로
법이 방식을 정해두지는 않았지만, 나중에 다툼이 생겼을 때 언제 알렸는지 증명할 수 있어야 합니다. 전화 통화만으로는 남는 게 없어요.
- 문자·메신저: 날짜와 내용이 남습니다. 가장 간편해요. 읽음 표시와 함께 화면을 저장해 두세요.
- 내용증명 우편: 우체국이 발송 사실과 내용을 증명해 줍니다. 상대가 답이 없거나 분쟁이 예상될 때 씁니다.
- 통화 후 요약 문자: 전화로 말했더라도 "오늘 말씀드린 대로 ○월 ○일 만기로 종료합니다"라고 한 통 남겨두세요.
내용증명을 꼭 보내야 하나요
필수는 아니에요. 관계가 원만하고 상대가 명확히 답을 줬다면 문자로 충분합니다. 다만 답이 없거나, 보증금 마련이 어렵다는 말이 나왔거나, 이미 만기가 지났다면 내용증명을 보내는 편이 낫습니다. 이후 절차에서 "계약이 끝났음을 알렸다"는 근거로 쓰이기 때문이에요.
 |
| 만기일에서 두 달을 거꾸로 세어 표시해요. |
만기가 지났는데 안 돌려줄 때
여기서 가장 중요한 원칙 하나. 보증금을 받기 전에 이사하고 전입신고를 옮기면 안 됩니다. 그 집에 살면서 주민등록을 두고 있다는 사실이 대항력의 근거이기 때문이에요. 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간 그 힘이 사라집니다.
그런데 회사나 아이 학교 때문에 이사를 미룰 수 없는 경우가 있죠. 이때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다.
| 상황 | 다음 절차 |
|---|---|
| 만기 전, 반환 의사 확인됨 | 이사·정산 일정 조율 |
| 만기 지남, 계속 거주 가능 | 내용증명 발송 후 협의 |
| 만기 지남, 이사해야 함 | 임차권등기 완료 확인 후 이사 |
| 협의가 안 됨 | 분쟁조정 신청 또는 반환 청구 소송 |
이사 전에 끝내야 하는 것
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있어요. 신청하는 곳은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.
효과가 핵심이에요. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 가지고 있었다면 그대로 유지됩니다. 그리고 등기 뒤에는 이사를 가서 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 사라지지 않아요. 이사해야 하는 사람에게 이 제도가 필요한 이유가 여기 있습니다.
등기가 끝난 걸 어떻게 확인하나요
결정이 났다고 끝이 아닙니다. 실제로 등기부에 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사하세요. 대법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 떼어 을구에 주택임차권이 올라가 있는지 보면 됩니다. 결정만 믿고 먼저 짐을 빼면 그 사이가 비어버려요.
준비할 서류는 사안마다 다르지만 대체로 다음이 필요합니다.
- 임대차계약서 사본과 확정일자 확인 자료
- 주민등록표 등본 또는 초본(전입일이 나오는 것)
- 임차주택 등기사항증명서
- 계약이 끝났음을 알린 자료(내용증명, 문자 등)
비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다
의외로 잘 알려지지 않은 조항이에요. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
그래서 영수증과 납부 내역을 모두 보관하세요. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기 관련 비용 같은 것들입니다. 나중에 보증금과 함께 정산하거나 청구할 때 근거가 됩니다. 비용이 아까워 미루다가 대항력을 잃는 쪽이 훨씬 큰 손해예요.
 |
| 비용 영수증은 청구 근거가 되니 남겨두세요. |
돈 들이지 않고 상담받는 곳
변호사부터 찾을 필요는 없어요. 무료로 상담과 조정을 받을 수 있는 공적 창구가 있습니다.
- 대한법률구조공단: 법률상담 대표번호 132로 전화 상담을 받을 수 있어요. 요건이 맞으면 소송 지원까지 연결됩니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회: 보증금 반환을 포함한 임대차 분쟁을 조정합니다. 조정이 성립하면 집행력이 부여될 수 있어요.
- 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면: 보증기관의 이행청구 절차가 따로 있습니다. 가입 여부부터 확인하세요.
보증에 가입했는지 기억이 안 나요
계약할 때 함께 가입했는지 아리송한 경우가 많죠. 보증서 사본이 있는지 계약 서류를 먼저 보시고, 없으면 가입한 보증기관에 직접 조회하면 됩니다. 가입돼 있다면 청구 기한이 정해져 있으니 만기 직후에 확인하는 편이 안전해요.
피해야 할 실수
- 말로만 알리기: 언제 알렸는지 증명할 수 없으면 다툼이 됩니다.
- 보증금 못 받은 채 전입신고 옮기기: 대항력을 잃는 대표적인 경우예요.
- 등기 결정만 믿고 이사하기: 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤 움직이세요.
- 두 달 전 통지를 미루기: 하루 차이로 2년이 갱신될 수 있습니다.
- 비용 영수증 버리기: 임대인에게 청구할 근거가 사라집니다.
오늘 먼저 할 일
계약서를 꺼내 만기일을 확인하고 두 달 전 날짜를 달력에 표시하세요. 그 날짜가 이미 지났다면, 해지 통지를 보낸 뒤 3개월이 언제인지부터 계산하시고요. 두 가지 중 하나는 오늘 안에 끝낼 수 있습니다.
1. 무료 법률상담 대한법률구조공단 132 상담 안내 보기
2. 등기 확인 대법원 인터넷등기소
3. 조문 확인 국가법령정보센터 주택임대차보호법 찾기쉬운 생활법령정보
4. 반환보증 확인 주택도시보증공사
함께 읽으면 좋은 글
근거 확인
국가법령정보센터 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 대한법률구조공단 · 대법원 인터넷등기소 · 주택도시보증공사.
확인일: 2026년 8월 20일. 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 2년으로 본다는 점, 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다는 점, 임차권등기명령을 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청한다는 점, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고 이미 취득한 경우 이후 대항요건을 상실해도 유지된다는 점, 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 점은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제3조의3·제6조·제6조의2 조문으로 확인했습니다. 이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 위 상담 창구를 이용하세요.
댓글 쓰기